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关于私有房屋买卖合同效力的确认

2019年4月15日  厦门合同纠纷律师   http://www.dxmldzyls.cn/
私有房屋买卖合同效力的确认
  这个问题是处理和解决房屋买卖纠纷首先应当解决的问题,私有房屋买卖是私有房屋所有权产生转移、变动的重要原因,然而房屋是重要的不动产,房屋的买卖与一般动产的买卖有着不同的要求:1、房屋买卖合同为要件合同,即首先,应以书面形式办理,其次,它必须经有关部门批准和办理有关手续。2、私有房屋买卖合同的主体上有特殊性,即买方一般须为公民个人,卖方须对房屋有完全的财产所有权。《城市私有房屋管理条例》规定“机关、团体、部队、企业、事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋,如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准”。私有房屋分为农村和城镇两方面,其中农村私有房屋的买卖,国家并未明确规定需经有关部门批准和办理任何手续,但国家对于宅基地的转让是有规定的,例如:1985年国务院《关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》中规定:分配给社员的宅基地等,社员只有使用权,即不准出租、买卖和擅自转让,也不准在承包地、自留地上建房。1982年2月13日国务院发布的《村镇建房用地管理条例》中规定:由于买卖房屋转让宅基地使用权的,必需办理土地权属变更登记手续,更换证书。《土地管理法》中也规定:依法改变土地的所有权和使用权的,必需办理土地权属变更登记手续、更换证书。除以上规定,一般来说,农村居民私有房屋的买卖也应经房屋所在村民委员会同意,否则,应当认定为无效。这一方面不再多述。而对于城镇私有房屋买卖,则与农村私有房屋买卖有着不同的规定,主要的法律依据有:1、1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》,该《条例》规定:买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购房证明和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续,……任何单位或个人都不得私自买卖城市私有房屋。2、1987年最高人民法院民他字第42号文件中规定,《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定,只适用于解决《条例》实施前的历史遗留问题,《条例》实施之后,应严格按照《条例》办理。
  另外,《条例》还规定,买卖城市私有房屋,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。根据该规定,只有经房屋管理部门同意的城镇私有房屋买卖合同才能有效,但是办理产权登记手续是否为私有房屋买卖合同生效的必要条件呢?未办理登记手续的买卖合同是否就无效呢?对此在司法界有不同的认识:一种观点认为,未办理登记手续的应认定为无效,因为这违反了有关法律法规。另一种观点认为:办理所有权过户登记手续不应是私有房屋买卖合同的有效要件,因为从《城市私有房屋管理条例》的规定看,所有权登记手续仅是房屋产权转移的必经程序,而不是买卖合同的有效条件,当事人未办理登记手续不能认定房屋所有权发生转移,但不能以此来认定买卖合同无效;另一方面,买卖合同是办理所有权登记的必须证件之一,而无效合同是不能作为产权登记证件的。所以最高人民法院在有关的文件中所指的“买卖无效”应当理解为不发生所有权转移的效力,在实践中,如果将登记要件绝对化,不区分具体情况,则不利于保护善意一方当事人的利益,维护交易秩序和财产秩序。


文章来源: 厦门合同纠纷律师
律师: 陈小丹 [厦门]
福建法正联盟律师事务所
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